ジャパン・シニアリビング投資法人

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特徴と戦略

内部成長戦略

賃料固定型の長期賃貸借契約による安定したキャッシュ・フロー

本投資法人は、ヘルスケア関連施設では、賃料固定型の長期賃貸借契約を締結する強いニーズがオペレーターに存在することから、ヘルスケア関連施設の賃料は他の不動産に比較して経済情勢や景気の変動の影響を受けにくい性質があると考えています。本投資法人は、運営実績のあるオペレーターを選定の上、原則としてオペレーターと賃料固定型の長期賃貸借契約を締結することで安定したキャッシュ・フローの実現を図ります。

賃貸借契約期間別比率(取得価格ベース)
平均賃貸借期間 23.6
残存賃貸借契約期間別比率(取得価格ベース)
平均残存契約期間 17.0
固定賃料比率(取得価格ベース)
固定賃料比率 100.0%
(注)
取得資産に複数のテナントが存在する場合には、当該取得資産の主たるテナントであるオペレーターとの賃貸借契約に基づいて算出しています。

継続的なモニタリングによる収益の安定化及び適切なメインテナンスによる物件競争力の維持

ポートフォリオの運営状況について

(注1)
「入居率」、「売上高」、「入退去者数」は、オペレーターからの提出資料に基づき記載しています。但し、「グランダ門戸厄神」はオペレーターの承諾が得られていないため非開示とし、全ての数値に含まれておりません。なお「売上高」は、「グランダ門戸厄神」を除いた各シニアリビング施設の売上高を合算した金額を記載しています。
(注2)
「入居率」は、ポートフォリオにおける入居者数の合計を居室数の合計で除し、小数第2位を四捨五入して記載しています。
(注3)
2016年1月から6月の6ヶ月間における入居率の単純平均を記載しています。
(注4)
2016年1月から6月の6ヶ月間における、「新規入居者数」及び「退去者数」の合計を定員数の合計で除した値を年換算して記載しています。
(注5)
「平均要介護度」及び「平均年齢」は、オペレーターからの提出資料に基づき2016年6月末時点の数値を記載しています。
No オペレーター名 設立年月日 売上高
(百万円)
(注1)
運営施設数
(施設)
(注2)
居室数
(定員)
(注2)
上場/非上場
1 株式会社ユニマット リタイアメント・コミュニティ 1975年6月2日 44,972 153 4,668
(4,398)
東京証券取引所JASDAQ市場上場会社
2 株式会社ニチイケアパレス 1964年年6月22日 非開示 70 4,553
(4,439)
東京証券取引所市場第一部上場の株式会社ニチイ学館の連結子会社
3 株式会社エヌエムライフ 1995年10月5日 894 1 263
(232)
非上場会社
株式会社イリスケアーの100%子会社
4 長谷川介護サービス株式会社 2006年11月1日 14,047 114 6,211
(6,198)
非上場会社
5 社会福祉法人ノテ福祉会 1983年6月13日 5,814 41 1,461
(792)
非上場法人
6 SOMPOケアネクスト株式会社 1992年11月11日 35,535 116 8,769
(8,507)
東京証券取引所市場第一部上場のワタミ株式会社の連結子会社
7 株式会社ベネッセスタイルケア 1995年9月7日 93,601 295 16,381
(15,796)
東京証券取引所市場第一部上場の株式会社ベネッセホールディングスの連結子会社
8 株式会社コミュニティネット 1998年6月24日 1,370 9 869
(455)
非上場会社
9 株式会社さわやか倶楽部 2004年12月1日 13,195 66 4,043
(4,010)
東京証券取引所市場第一部上場の株式会社ウチヤマホールディングスの連結子会社
10 株式会社エクセレントケアシステム 2004年6月2日 2,590 37 1,238
(1,042)
非上場会社
11 有限会社シルバータウン 2003年2月25日 155 3 188
(178)
非上場会社
株式会社イリスケアーのグループ会社
(注1)
「売上高」は、2016年3月31日時点で、本投資法人が取得した情報を記載しています。但し、株式会社エヌエムライフは2015年12月31日時点、長谷川介護 サービス株式会社は2015年9月30日時点、株式会社エクセレントケアシステムは2015年7月31日、有限会社シルバータウンは2015年8月31日時点の情報を記載しています。
(注2)
「運営施設数」、「定員数又は居室数」は、2016年6月30日時点の情報を記載しています。但し、SOMPOケアネクスト株式会社は2016年8月31日時点、有限会社シルバータウンは、2015年12月31日時点の情報を記載しています。
(注3)
株式会社ニチイケアパレスの「売上高」は、オペレーターの承諾を得られていないため非開示としています。
(注4)
上記の事業の概要、売上高、運営施設数、居室数(定員)は、本投資法人が取得した情報(会計監査等の手続は経ていません。)をそのまま記載したものであり、あくまでも参考情報に過ぎず、当該情報は不完全又は不正確であるおそれがあります。

高い専門性と豊富な経験を有する本資産運用会社のメンバー

本資産運用会社は、スポンサー各社においてヘルスケア関連施設への投融資業務を長年担当していた経験を有するメンバー(役職員をいいます。)を中心に構成されていることから、高い専門性と豊富な経験、人的ネットワークを活用することで、中長期的なキャッシュ・フローの安定性が確保されるものと考えています。

適切なモニタリングの実施による収益の安定化

オペレーターとのコミュニケーションを通じてモニタリングを実施することにより、施設の中長期的な収益性の予見が可能となることから、オペレーターとのコミュニケーションは、本投資法人の内部成長戦略においては重要な施策のひとつであると考えています。

オペレーターのモニタリング、オペレーターへの改善策の提案

バックアップオペレーション機能

一部のスポンサー会社とのスポンサー・サポート契約に基づくバックアップオペレーションの仕組みに加えて、取得資産のオペレーターの一部と運営のバックアップオペレーションに関する協定書を締結し、又はその締結を検討しています。これらにより、個別のオペレーターに経営状態の悪化等が生じた場合であっても、他のオペレーターによる運営の引継ぎが可能となる体制を採用することで入居者の安定した生活の継続性が保たれるものと考えています。